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Il contratto preliminare di compravendita | Tutto quello che devi sapere | Kelakala

Compromesso di compravendita e preliminare di compravendita: i modi comuni di indicare il contratto di compravendita immobiliare.

Il contratto di compravendita immobiliare tra privati è il modo più formale di indicare ciò che viene comunemente  detto anche compromesso di compravendita oppure preliminare di compravendita. 

Il preliminare di compravendita è un contratto scritto in cui il venditore, chiamato parte promittente venditrice, si obbliga a vendere al compratore, chiamato anche parte promittente acquirente: un bene immobiliare, una casa, un appartamento, una villa, un palazzo; ad un prezzo stabilito, entro una determinata data, nella quale si stipulerà l'atto definitivo di trasferimento della proprietà  immobiliare, il così detto rogito notarile.

Nel caso tu sia il venditore, la parte promittente venditrice occorre che, prima che tu sottoscriva il preliminare di compravendita, faccia un ultimo controllo della correttezza e della completezza della documentazione necessaria per la vendita della casa.

In questo articolo oltre che ad indagare cosa è il contratto preliminare di compravendita immobiliare, parleremo dei dati che devono essere riportati nel testo del contratto, di come deve essere indicate le modalità con cui deve essere pagato il bene oggetto di compravendita, piuttosto che del tempo che deve passare tra la firma del compromesso e la stipula del rogito notarile. Esamineremo la differenza tra la proposta di acquisto e il preliminare di compravendita, e perchè la registrazione del preliminare di compravendita è obbligatoria mentre la trascrizione è facoltativa.

A proposito di questo ultimo aspetto, per essere da subito chiari il compromesso è un contratto, e come tutti i contratti gli effetti del compromesso di vendita immobiliare sono gli stessi, sia che venga registrato, sia che non venga registrato all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate territorialmente preposto. L'efficacia delle disposizioni contenute nel testo del contratto sono sempre valide, purchè non prevedano disposizioni contro legge, e la registrazione è un elemento puramente e solamente fiscale.

Cosa è il contratto preliminare di compravendita immobiliare.

 

Il preliminare di compravendita è quel contratto di compravendita tra privati che si pone temporalmente e giuridicamente tra contratto definitivo di trasferimento immobiliare, e la fine della trattativa  verbale tra le parti. Ossia tra il rogito notarile e la parte verbale di contrattualizzazione che normalmente si ha quando il venditore e l'acquirente si incontrano per le prime volte. In altre parole il preliminare di compravendita è¨ quella scrittura privata che mette per iscritto quanto stabilito nella trattativa verbale avvenuta precedentemente in attesa della formalizzazione del rogito notarile.

Il contratto di compravendita immobiliare può riguardare: una quota indivisa di un immobile, piuttosto che una quota ereditaria, piuttosto che l'intero immobile stesso; può contenervi clausole di recesso, le più varie e fantasiose. Per esempio, può contenere la clausola: salvo approvazione del mutuo, in questo caso la parte acquirente procederà  all'acquisto definitivo dell'immobile solo subordinatamente alla concessione del mutuo di acquisto.

 

 

Proposta di acquisto e preliminare di compravendita: differenza.

 

Il contratto preliminare di compravendita si differenzia dalla proposta di d'acquisto perchè è in tutto e per tutto un contratto tra due parti, mentre la proposta di acquisto è una proposta unilaterale che fa la parte promittente acquirente alla parte venditrice. La proposta di acquisto assume validità  solo se viene accettata e controfirmata anche dalla parte venditrice.

 

Cosa deve contenere il contratto preliminare di compravendita.

 

All'interno del contenuto del contratto preliminare di compravendita devono essere specificate alcune cose fondamentali:

  • identificare chi è la parte promittente venditrice, il venditore;
  • identificare chi è la parte promittente acquirente, il compratore;
  • identificare l'immobile oggetto di vendita;
  • dare notizie in merito alla provenienza immobiliare;
  • dare notizie in merito alla regolarità  edilizio ed urbanistica;
  • specificare la classe energetica in caso di edifici;
  • specificare il prezzo e la caparra;
  • specificare la data del rogito notarile in cui avverrà  il trasferimento immobiliare;
  • specificare eventuali clausole contrattuali.

Sia della parte promittente venditrice che della parte promittente acquirente vanno specificati i seguenti dati: nome, cognome, codice fiscale, data e luogo di nascita, comune e via di residenza.

Per quanto riguarda la parte promittente venditrice, vanno specificate anche le quote di proprietà  del bene oggetto di compravendita. Tale aspetto assume molta importanza,  nel caso l'immobile appartaenga a più persone: è il caso di un contratto preliminare di una quota indivisa . Mentre per quanto riguarda la parte promittente acquirente, la stessa può fare inserire la seguente clausola: "acquisterà  per sè o persona da nominare al momento del rogito notarile". Tale clausola permette alla parte acquirente di riservarsi la possibilità  di intestare il bene ad una persona diversa rispetto a se stessa.

L'immobile oggetto del compromesso deve essere perfettamente identificabile attraverso l'identificazione catastale. a tale proposito occorre indicare il foglio catastale di appartenenza, il numero di mappale, detto anche particella catastale, e il subalterno. Per completezza occorrerebbe anche identificare le coerenze ossia i confini dell'immobile.

Al fine di dimostrare che la proprietà  è della parte promittente venditrice, occorre citare le modalità  con cui tale parte ne è divenuta proprietaria, indicando l' atto di acquisto, atto di donazione, successione, questa parte del contratto preliminare di compravendita esplicita la provenienza immobiliare.

La regolarità edilizio ed urbanistica, si esplicita citando eventuali permessi comunali, concessioni edilizie, licenze edilizie e altri titoli abilitativi che hanno interessato l'immobile che si intende vendere.

Per la classe energetica occorre citare l'indicazione data dall'Attestato di Prestazione Energetica redatto da per l'abitazione che si intende vendere.

Ora vengono le parti più importanti il prezzo: a quanto vendete o comprate l'immobile oggetto del contratto di compravendita immobiliare. A proposito del prezzo, dovete anche specificare anche come tale prezzo viene pagato e a quanto ammonta la caparra: la somma di denaro che si versa a garanzia  all'atto della sottoscrizione del compromesso di vendita. A proposito della caparra inserita nel preliminare di vendita, bisogna indicare se la stessa è una caparra confirmatoria o penitenziale. Infine devi specificare, quanti sono e a quanto ammontano gli acconti, nonchè quando tali acconti debbono essere versati, compreso il saldo finale.

Occorre anche specificare anche la data di conclusione del contratto:  il giorno entro il quale deve essere formalizzato l'atto definitivo di trasferimento immobiliare, in questo modo il preliminare di compravendita ha una scadenza.

Le eventuali clausole contrattuali possono essere le più varie e più strane, possono andare da penali per mancata stipula entro il giorno stabilito, piuttosto che delle condizioni di consegna dell'immobile. A tale proposito quando si vuole vendere una casa gravata da un'ipoteca, non bisogna dimenticarsi di informare la parte acquirente dell'esistenza dell'ipoteca: si specificherà nel contratto preliminare di compravendita che tale immobile è gravato da ipoteca. Sempre all'interno del contratto, si rassicurerà il compratore che l'ipoteca verrà  tolta entro e non oltre la data del rogito notarile, o come avviene spesso contestualmente al rogito notarile.

A tale proposito un caso particolare sono i compromessi o contratti preliminari di immobili in costruzione o di futura realizzazione, in taluni casi oltre a tutti i contenuti precedentemente menzionati occorre anche inserire la fideiussione a garanzia dei pagamenti incassati dalla società  immobiliare da cui si compra la casa.

Qualora vogliate un facsimile del contratto preliminare di compravendita cliccate qua, invece se vuoi un servizio di assistenza alla stesura del contratto preliminare clicca qui.

 

Registrazione del preliminare di compravendita obbligatoria, mentre la sua trascrizione è facoltativa.

 

Il compromesso deve essere registrato presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate competente, pagando le dovute imposte. Non vi è una regola, invece, su chi deve pagare la registrazione del preliminare di compravendita: dipende da cosa si è deciso durante la trattativa. L'obbligatorietà della registrazione del preliminare di compravendita trova le sue radici nell'applicazione delle imposizioni fiscali sui contratti.

E' facoltativo invece trascrivere il preliminare, la scelta o meno della trascrizione del preliminare di compravendita dipende più dalla parte acquirente, la quale trova nella trascrizione maggiori garanzie nell'adempimento del contratto, soprattutto quando tra la data di sottoscrizione del preliminare di compravendita e data del rogito notarile vi è una lunga distanza temporale.

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