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La caparra nel compromesso per comprare e vendere casa | Kelakala

La caparra è una garanzia che all'interno di un contratto la parte acquirente versa alla parte venditrice come promessa di adempimento dei contenuti del contratto.

E' normalmente una somma di denaro che viene versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita e dovrebbe essere restituita al momento della sottoscrizione del rogito notarile. Per tale caratteristica la caparra non è per definizione un acconto sul prezzo, se non espressamente scritto all'interno del compromesso. Vista la caratteristica liquida del denaro si aggiunge la clausola caparra in acconto sul prezzo, al fine di conteggiare la stessa somma di denaro come parte del pagamento. La caparra deve essere quietanzata all'interno del contratto e una volta sottoscritto il compromesso serve a garanzia di esecuzione del contratto stesso. E' consuetudine che la caparra ammonti al 10% del prezzo.

 

Caparra confirmatoria o caparra penitenziale.

 

L'istituto giuridico della caparra è previsto dal nostro ordinamento all'interno del Codice Civile nell'ambito del diritto privato, più specificatamente agli articoli 1385 e 1386 del Codice Civile.

Il nostro ordinamento prevede due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.

La caparra confirmatoria è regolata dall'articolo 1385 del Codice Civile. Nel caso in cui la parte acquirente, ossia la parte che ha versato la caparra, sia inadempiente, la parte venditrice può recedere dal contratto e può tenersi la caparra. Nel caso invece la parte inadempiente sia la parte venditrice, la parte acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio dell'importo versato a titolo di caparra confirmatoria. In caso di caparra confirmatoria si prevede un'ulteriore possibilità: la parte che non è inadempiente, invece che trattenersi la caparra o chiedere il raddoppio della stessa, può obbligare l'altra parte all'esecuzione del contratto.

La caparra penitenziale è invece regolata dal Codice Civile all'articolo seguente rispetto al quale è regolata la caparra confirmatoria, ossia all'articolo 1386. Nello specifico la caparra penitenziale contiene in sé una funzione di corrispettivo da versare in caso di recesso. Nel caso di caparra penitenziale la parte inadempiente perde la somma di denaro versata come caparra penitenziale.

La differenza tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale, sta nel fatto di potere obbligare la parte inadempiente alla conclusione del contratto, o nell'eventuale somma da versare, nel caso la parte non inadempiente non voglia obbligare la parte inadempiente alla conclusione del contratto.

Pertanto, alla domanda: è meglio la caparra confirmatoria o penitenziale?  Noi rispondiamo così: dipende da quanto si desidera la conclusione del contratto. Nel caso sia caso di vita o di morte è meglio la caparra confirmatoria, in tutti gli altri casi si può optare per la caparra penitenziale.

 

Caparra aspetti fiscali e quando viene restituita

 

Sembrerà  strano, anche se il contratto viene adempiuto in ogni sua parte la caparra deve essere sempre restituita, infatti la caparra si restituisce sempre !

Abbiamo precedentemente scritto, che la caparra è una somma di denaro che viene versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita e dovrebbe essere restituita al momento della sottoscrizione della conclusione del contratto, con il rogito notarile. Normalmente vista la caratteristica liquida del denaro si aggiunge la clausola "caparra in acconto prezzo" all'interno del preliminare di compravendita immobiliare, al fine di conteggiare la stessa somma di denaro come parte del pagamento totale del bene oggetto di compravendita, in questo modo la somma di denaro versata a titolo di caparra non va restituita, in quanto la stessa somma perde il significato di caparra e assume invece il nuovo significato di acconto sul prezzo.

Per queste caratteristiche la caparra è esente IVA, pertanto non è tassata, se non fino al momento del rogito notarile, durante il quale la somma versata a titolo di caparra si trasforma giuridicamente in un acconto sul prezzo e quindi solo all'atto definitivo di vendita, durante il quale si regolano tutte le incombenze contabili e fiscali della compravendita si applica l'IVA sulla somma già  versata a titolo di caparra in acconto prezzo.

 

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