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Vendere casa senza certificato di agibilità è possibile | Kelakala

Cosa è il certificato di agibilità di una casa

 

Il certificato di agibilità della casa, o certificato di abitabilità della casa come si diceva una volta, è un certificato che veniva emesso, prima dell'introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità,  dall'Ufficio Tecnico Comunale del comune dove è ubicata la casa, e testimonia la conclusione di tutti i controlli necessari a certificare la regolarità edilizia ed urbanistica della casa, compresa la salubrità dei locali.

Al fine di ottenere tale certificato, il proprietario della casa consegnava agli uffici comunali la richiesta di agibilità completa di alcune fondamentali certificazioni e dichiarazioni del proprietario e del direttore dei lavori. Solo a titolo di esempio, i documenti necessari per il rilascio del certificato di agibilità  da parte degli uffici tecnici dei vari comuni erano:

- le certificazioni degli impianti tecnologici della casa;

- le schede catastali;

- il collaudo delle opere strutturali;

- le dichiarazioni del direttore dei lavori riguardanti la salubrità dei locali e il superamento delle barriere architettoniche;

- l'attestato di prestazione energetica.

A seguito della presentazione della richiesta di agibilità, l'ufficio tecnico comunale di competenza accoglieva, rigettava o chiedeva integrazioni alla richiesta stessa. Per farlo aveva a disposizioni 60 giorni oltre i quali in assenza di qualsiasi tipo di atto l'agibilità veniva attestata per silenzio assenso.

 

In questo articolo tratteremo di questi aspetti inerenti il certificato di agibilità:

- certificato di agibilità della casa e certificato di abitabilità, similitudini e differenze;

- vendere casa senza agibilità è possibile, ma fate attenzione;

- vendere casa senza agibilità, come fare;

- chi può richiedere il certificato di agibilità;

- come reperire il certificato di agibilità.

 

Certificato di agibilità della casa e certificato di abitabilità.

Il certificato di agibilità di una casa, quel certificato che una volta si chiamava certificato di abitabilità, attesta il rispetto degli standards igienico sanitari e di sicurezza di una casa, nel caso di compravendita immobiliare della casa che si ha intenzione di vendere. 

In altre parole, nel mondo immobiliare il certificato di agibilità della casa è quel certificato che consente al proprietario dell'unità immobiliare di abitarla o farla abitare nel caso di affitto.  Infatti, le norme dello Stato stabilisticono che solo quando viene rilasciata l'agibilità dei locali che compongono l'unità immobiliare, tramite rilascio dell'apposito documento in carta bollata, la casa può essere abitata. Il D.P.R. 380/2001 stabilisce delle sanzioni in caso di mancato rispetto delle norme regolanti l'agibilità di una casa. 

 

Vendere casa senza agibilità è possibile, ma fate attenzione.

 

Nonostante, l'importanza degli aspetti di una casa che va a certificare il certificato di agibilità, la perentorietà delle norme che lo regolano e l'importanza del documento, prima che la lettura del presente articolo possa dare spazio a delle conclusioni affrettate, occorre fare una precisazione: vendere casa senza agibilità  è possibile, o meglio la mancanza di tale documento non è l'elemento che può impedire la vendibilità  di una casa dal punto di vista giuridico.

Il venditore di una casa destinata ad abitazione ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato di agibilità della casa. Tale obbligo è sancito da più e più sentenze dei Tribunali italiani, si veda in proposito la Cass. 27/07/2006 n. 17.140. E' ormai pacifico ritenere che il certificato di agibilità di casa, sia l'elemento certificatore della capacità del bene di assolvere una determinata funzione economica-sociale propri dell'abitare e soddisfare i bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Per tali motivi la mancanza del certificato di agibilità, può legittimare in primis la domanda di risoluzione del contratto e anche quella di risarcimento del danno. 

Pertanto se è vero che vendere casa senza agibilità è possibile, occorre però fare attenzione, perchè la non comunicazione di tale aspetto all'acquirente può determinare una richiesta di minor valore della casa compravenduta.

 

 

Vendere casa senza agibilità.

 

Seppure vendere casa senza agibilità è possibile, riguardo alla obbligatorietà del certificato di agibilità all'interno di una compravendita immobiliare, occorre fare una distinzione temporale che comporta obblighi e conseguenze differenti di vendere casa senza agibilità:

- per tutti gli edifici costruiti dopo il 30 giugno 2003, e su qualsiasi edificio su cui siano stati eseguiti dei lavori edilizi di una certa rilevanza oltre tale data, il certificato di agibilità  deve essere esibito dal venditore e consegnato all'acquirente;

- per tutti i vecchi edifici, comunque costruiti prima del 30 giugno 2003 non vi è alcun obbligo di consegnare il certificato di agibilità .

A seguito dell'entrata in vigore del D.Lgs. 222/2016 è stata introdotta una terza casistica: la Segnalazione Certificata di Agibilità.  L'innovazione normativa comporta che con l'introduzione della Segnalazione Certificata di Agibilità non spetta più ai comuni rilasciare il documento di cui al certificato di agibilità, ma è un tecnico privato che assume le veci di pubblico ufficiale, di solito il direttore lavori, a certificare l'agibilità di un'unità immobiliare, e di conseguenza il corretto stato dei luoghi che consenta alla stessa di essere abitata. A tale proposito ti inviatiamo a leggere questo articolo per approfondire. 

 

 

Chi può richiedere il certificato di agibilità 

 

Chi può richiedere il certificato di agibilità è il proprietario della casa, indipendentemente dal fatto che sia o meno la stessa persona che ha commissionato la costruzione delle casa.

Come detto all'inizio di questo articolo: è sempre possibile vendere una casa senza il certificato di agibilità.

Seppure è sempre possbile vendere una casa senza il certificato di abitalibità, occorre però informare l'acquirente sin dalle prime fasi della trattativa dell'esistenza o meno di tale documento. E' caldamente consigliato, inserire informazioni su tale aspetto sia nel contratto preliminare di compravendita e successivamente nel rogito notarile.

 

 Come reperire il certificato di agibilità 

 

In caso di assenza del certificato di agibilità  si può comunque procedere alla sua richiesta anche in un momento rispetto alla conclusione della costruzione della casa, anche dopo che è trascorso molto tempo da quando la costruzione della casa è terminata.

Si possono verificare più casi ed in ogni caso vi è una procedura specifica su come reperire il certificato di agibilità:

  • il primo in cui non è stata completata la procedura di richiesta del certificato di agibilità da parte del venditore originario della casa, in tal caso è sufficiente terminare la pratica edilizia, integrando con la documentazione mancante;
  • il secondo in cui invece proprio non è stata mai inoltrata la pratica di richiesta di agibilità in tal caso occorre proprio fare una nuova richiesta di agibilità, reperendo tutti i documenti necessari al rilascio del certificato di agibilità e presentato la Segnalazione Certificata di Agibilità;
  • il terzo che il certificato di agibilità  sia stato emesso per silenzio assenso, in questo caso occorre chiedere apposita attestazione all'Ufficio Tecnico Comunale di competenza, inoltrando la richiesta di agibilità originaria e verificando che tale termine non sia stato interrotto dall'Ufficio Tecnico Comunale.

 In tutti i casi occorre comunque sempre l'intervento di un professionista, un architetto, un geometra o un ingegnere che sia regolarmente iscritto all'ordine professionale di appartenenza.

  

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